在房产交易市场日益繁荣的当下，购房诈骗案件也时有发生，严重损害购房者的合法权益，扰乱正常的市场秩序。当遭遇购房诈骗时，了解相关法律知识，明晰此类案件的判决标准，对于受害者维护自身权益、司法机关公正裁决至关重要。

一、购房诈骗的界定与常见形式

（一）购房诈骗的法律定义

购房诈骗是指以非法占有为目的，在房屋买卖过程中，通过虚构事实、隐瞒真相的手段，骗取购房者财物的行为。此类行为违反《刑法》相关规定，构成犯罪，需承担刑事责任。例如，犯罪嫌疑人谎称拥有某稀缺房源，实则并无此房，诱使购房者支付定金或购房款，便属于典型的购房诈骗。

（二）常见购房诈骗手段

1.虚构房源信息：犯罪分子编造根本不存在的房屋，或对真实房源的关键信息，如面积、楼层、产权状况等进行虚假陈述。像声称有一套低价的市中心学区房，实际该房源子虚乌有，以此吸引购房者上钩，支付所谓的 “定金”“预付款”。

2.隐瞒房屋瑕疵：故意隐瞒房屋存在的重大质量问题，如墙体严重开裂、房屋漏水、曾发生过重大事故等，以及房屋已抵押、查封、一房多卖等产权瑕疵。例如，某房屋已被法院查封，但售房者未告知购房者，仍进行交易并收取房款。

3.假冒身份诈骗：冒充房屋产权人、房产中介或相关工作人员，与购房者进行交易。比如伪造身份证、房产证，假冒房东与购房者签订合同，骗取购房款后消失无踪。

4.设置购房陷阱：以 “内部指标房”“低价团购”“零首付购房” 等为诱饵，设置各种陷阱。如在 “零首付购房” 骗局中，犯罪分子利用购房者想低门槛购房的心理，通过复杂操作让购房者背负巨额债务，自己则骗取差价或首付款。

二、购房诈骗案的法律判定依据

（一）犯罪构成要件

1.主观故意：犯罪嫌疑人必须具有非法占有购房者财物的主观故意。这意味着其从一开始就意图通过欺骗手段获取钱财，而非因客观原因导致交易纠纷。例如，以虚假房源骗取定金后，将款项用于个人挥霍，明显具有非法占有的故意。

2.客观诈骗行为：实施了虚构事实、隐瞒真相的行为，且该行为直接导致购房者产生错误认识，并基于此错误认识处分财产。如虚构房屋产权证书，使购房者误以为房屋产权清晰，从而放心支付购房款。

3.骗取财物数额：诈骗数额是判定购房诈骗案的重要依据。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的 “数额较大”“数额巨大”“数额特别巨大”。各地司法机关会结合本地区经济社会发展状况，在上述幅度内确定具体数额标准。

（二）与民事纠纷的区分

购房过程中，纠纷时有发生，但并非所有纠纷都构成诈骗犯罪。区分的关键在于行为人的主观目的和客观行为。若卖房人主观上只是为了获取更高利润，虽存在一定欺骗行为，但无非法占有购房者财物的故意，且有实际履行合同的意愿和行为，一般属于民事纠纷范畴，通过民事诉讼解决。例如，卖房人对房屋装修情况有所夸大，但房屋基本情况属实，愿意配合办理过户手续，此类情况多为民事欺诈。然而，若卖房人以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相，骗取购房者钱财后逃匿，或根本无履行合同能力，则构成购房诈骗犯罪，由司法机关追究刑事责任。

三、购房诈骗案的量刑标准

（一）依据诈骗数额量刑

1.数额较大：诈骗公私财物达到 “数额较大” 标准（通常为三千元至一万元以上），处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。例如，某房产中介虚构房源，骗取购房者 5000 元，若被认定为购房诈骗，可能面临拘役几个月，并处罚金的刑罚。

2.数额巨大：诈骗数额达到 “数额巨大”（一般为三万元至十万元以上），处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。如犯罪嫌疑人通过一房多卖手段，骗取多名购房者共计 5 万元购房款，将面临至少三年有期徒刑，并需缴纳一定数额罚金。

3.数额特别巨大：诈骗数额 “数额特别巨大”（五十万元以上），处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。像一些大型购房诈骗团伙，通过精心策划骗局，骗取购房者数百万元，主犯可能被判处无期徒刑，并处没收个人财产。

（二）其他量刑考量因素

除诈骗数额外，法院量刑时还会考虑其他因素：

1.犯罪情节：包括诈骗手段的恶劣程度、是否多次实施诈骗、是否造成严重后果等。如使用极其恶劣的欺骗手段，给购房者造成巨大精神伤害或经济困境，量刑时会从重处罚。

2.自首、立功与坦白：犯罪嫌疑人主动投案自首，如实供述自己罪行，可从轻或者减轻处罚；有立功表现，如揭发他人犯罪行为查证属实，或提供重要线索侦破其他案件，也可从轻或减轻处罚；虽不具有自首情节，但如实供述自己罪行，可从轻处罚。例如，某诈骗分子在案发后主动到公安机关自首，并积极退还部分赃款，法院在量刑时会酌情从轻考虑。

3.退赃退赔：积极退还诈骗所得财物，赔偿被害人损失，可作为从轻量刑情节。若犯罪嫌疑人在案发后全力退还全部赃款，取得被害人谅解，法院量刑时会适当从宽处理。

四、典型案例解析

（一）案例一：虚构房源诈骗案

1.案件详情：犯罪嫌疑人张某长期在房产交易平台发布虚假房源信息，声称有大量低价优质房源。购房者李某看到信息后，与张某联系。张某带李某看了一处 “样板房”，并伪造了房屋产权证明等文件，使李某信以为真。李某按照张某要求，支付了 10 万元定金。随后，张某以各种理由拖延签订正式合同，最后失联。

2.法律判定与结果：法院经审理认为，张某以非法占有为目的，虚构房源信息，骗取李某财物，数额巨大，其行为构成诈骗罪。鉴于张某无自首、立功等情节，且未退还赃款，最终判处张某有期徒刑五年，并处罚金 3 万元，责令其退赔李某 10 万元经济损失。

（二）案例二：一房多卖诈骗案

1.案件详情：房主王某将自己的房屋先后卖给了赵、钱、孙三位购房者。王某与赵某签订合同并收取首付款后，未办理过户手续，又以更高价格将房屋卖给钱某，同样收取款项后未过户，最后再次将房屋卖给孙某。三位购房者发现被骗后，向公安机关报案。

2.法律判定与结果：法院认定王某在签订、履行合同过程中，采取一房多卖的手段，骗取他人财物，数额特别巨大，构成合同诈骗罪。考虑到王某归案后如实供述部分犯罪事实，有坦白情节，且其家属积极退还部分赃款，取得部分被害人谅解，最终判处王某有期徒刑十二年，并处罚金 10 万元，责令其退赔三位购房者的全部经济损失。

五、购房者防范购房诈骗的建议

1.核实房源信息：通过房产管理部门官网、实地查看房屋产权证书（必要时可到相关部门核实真伪）等方式，确认房源真实性和产权状况，避免购买到已抵押、查封或存在产权纠纷的房屋。

2.查证交易对象身份：与售房者或房产中介交易时，仔细核实对方身份信息，可要求查看身份证、工作证件、营业执照等，并通过官方渠道进行核实。对于自称有 “内部关系” 的人，更要保持警惕。

3.规范交易流程：遵循正规的房产交易流程，签订正式、规范的购房合同，使用资金监管账户进行资金交易，避免私下交易或向不明账户转账。在合同中明确双方权利义务、付款方式、交房时间、违约责任等关键条款。

4.增强风险意识：对于明显低于市场价的房源、“零首付” 等诱惑性宣传，要保持理性，切勿贪图便宜。交易过程中，如发现对方存在可疑行为或不合理要求，及时咨询专业人士或向相关部门求助。

购房诈骗不仅损害购房者的经济利益，还破坏社会信任和市场秩序。通过了解购房诈骗的常见形式、法律判定依据及量刑标准，购房者能更好地识别骗局、维护自身权益，司法机关也能更精准地打击犯罪，营造安全、有序的房产交易环境。如不幸遭遇购房诈骗，应及时收集证据，向公安机关报案，借助法律武器捍卫自身合法权益。