近年来，各地区积极推动在现有住宅建筑中安装电梯的任务。安装电梯不仅可以帮助老年人和残疾解决上下楼梯的障碍，适应老龄化社会的需要，还可以帮助改善旧居住区的使用功能。还可增加现有住宅建筑的价值，特别是高层住宅建筑，提高城市生活质量，成为老旧住宅区改造的关键项目，也是社会热点和群众生活的焦点。

电梯加装涉及到相关业主的切身利益。不同楼层的业主对是否安装电梯持不同态度，这导致了某些争议纠纷并引起诉讼。2022年1月5日，人民法院报编辑部评选的2021年度人民法院十大案件公布。其中，“阻扰住宅楼电梯施工案”被评选为“2021年度人民法院十大案件”。这起案件是由一些同意安装电梯的业主提起。法院裁定：被告应停止阻止和妨碍安装电梯。2022年2月，最高人民法院公布了“第二批人民法院大力弘扬社会主义核心价值观典型案例”，其中包括一起“老旧小区通过民主决策、合理方式安装电梯受到法律保护”的典型案件。该案件是由不同意安装电梯的个别业主提起的。法院驳回了该一楼业主起诉九户邻居停止使用该电梯、拆除电梯并恢复原状的诉讼请求。从以上两个典型案例中，我们可以看到，安装电梯引起的纠纷已成为社会关注的热点话题。如果安装电梯已经得到大多数业主的同意并获得了相关政府部门的批准，地方人民法院将在审判过程中从保护大多数业主利益的角度做出判决。还有一些特殊情况，法院裁定支持那些不同意安装电梯的业主提出的主张。

一、安装电梯中涉及保护物权的问题：基于物权法理论的审查。

在现有住宅建筑中安装电梯的过程中，涉及许多法律问题，特别是物权的所有权和使用权。以下是从建筑物区分所有权和相邻关系的角度进行分析。

（一）建筑物区分所有权。

我国《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”共有17个条文。第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第二百七十八条对业主行使共同管理权问题有详细规定，加装电梯一般是作为“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，由涉及到的所有业主共同决定，应由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比三分之二2/3以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。所以，从2021年后各地新出台或修订的与已有住宅楼加装电梯相关的相关文件条例中，对业主作出加装电梯决议一般都参照适用《民法典》第二百七十八条的相关要求。

虽然《民法典》将于2021年1月1日实施，同时《物权法》废止，但如果在2021年1月1日之前发生的纠纷中决定安装电梯，则仍应适用《物权法》第76条规定。

（二）相邻关系

相邻关系是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或者使用人在行使不动产的所有权或者使用权时，因通风、采光、排水、通行等相互提供便利和接受限制而产生的权利义务关系。《民法典》第七章是关于“相邻关系”的条例，其中与电梯加装关系更密切的条款是第288条、第292条、第293条和第295条。在涉及新增安装电梯的纠纷中，邻里关系通常与业主物权的保护密切相关，通常反映在通风、采光、日照、通行等权益上。

相邻不动产之间关系中最重要的问题是通风、采光和日照。判断通风、采光和日照是否受到妨碍的标准是受害人要求排除妨碍和损害赔偿的必要条件。事实上，基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的业主或使用人必须承担一定的“容忍义务”。换句话说，只有当阳光、照明和通风的阻碍超过必要的容忍限度时，受害人才能得到支持消除阻碍和赔偿损失。判断一项行为是否构成对通风、采光或日照的妨碍，基本标准应为国家相关工程建设标准的内容。从长远来看，应制定安装电梯的行业标准。

二. 权利保护与利益平衡：矛盾运行中的立法与司法立场。

（一）对多数业主的成员权与物上请求权的保护

在加装电梯之前，必须遵循两个必要的程序：首先，相关业主必须投票通过安装电梯的决议，这可以通过召开会议或书面征求意见来实现，后在决议通过后签署电梯安装协议，同意共同承担安装电梯的相关费用。第二，完成审批程序。电梯作为特种设备，电梯的安装需要按照《行政许可法》第十二条的规定进行行政许可，在安装和施工前需要经过审批程序，否则属于违法建筑。各地方政府通常通过规范性文件明确申请材料的条件和审批程序。如果电梯的安装符合上述两个必要程序并获得相关政府部门的批准，即使个别业主表示反对或阻挠，法院通常也会支持电梯安装项目继续进行。如果确实对其他业主造成了一些负面影响，他们将得到适当的补偿，电梯项目暂不会被要求停止，安装的电梯也不会被拆除。

实际上，如果一些业主阻碍电梯的建设，且调解失败，其他业主可能会诉诸法律，行使的是物上请求权中的所有物妨害除去（排除）请求权。诉讼请求通常符合《民法典》第236条，该条规定“请求排除妨碍或者消除危险”，即排除个别的业主对电梯建设项目的阻碍。如果相关政府部门已经批准安装电梯，相关业主已经筹集资金并实际开始施工，法院通常会支持这一诉讼。如果电梯建设项目被暂停，不仅会造成经济损失，还会使政府的行政许可无效，审批部门将成为行政诉讼的被告。一些地方监管文件对阻碍电梯建设的问题做出了特别规定。

（二） 保护少数业主相邻权和物权损害赔偿请求权

如果电梯的建设已经开始，而一些业主认为电梯的安装损害了他们的合法权益，他们可以根据《民法典》第238条提起“损害赔偿”诉讼。业主行使的是属于物权受到侵害后的损害赔偿请求权，法院通常会支持这一诉讼，但赔偿金额可能无法满足部分业主的要求。或者法院可以采取调解方式，要求其他业主向受到不利影响的业主提供一定的经济补偿。

从促进电梯安装和减少社会冲突的角度来看，更好的解决方案是在申请加装电梯之前征求其他业主的意见，并建立民主协商机制。通过建立利益补偿机制，可以对受到不利影响的部分业主给予一定的经济补偿。近年来发布的许多地方性规范监管文件对此做出了特别规定。

三. 解决电梯加装问题的方案：法治指导下的协同治理。

总的来说，在老旧小区的现有住宅中加装电梯可以普遍惠及大多数业主。然而，由于一些业主可能有不同的意见，纠纷是不可避免的，因此相关问题需要妥善处理。

（一）业主做出加装电梯的有效决议

自2021年1月起，业主决议加装电梯通过的比例应参照《民法典》第278条的相关规定。对于打算加装电梯的业主，最好与其他有相关利害的业主进行协商，达成共识，这样可以减少电梯安装过程中的阻力。如果无法或难以达成共识，至少四分之三的业主应同意。当会议举行投票时，所有应参加投票的所有业主都应被通知派代表参加会议并投票。因正当理由不能参加会议的业主可以书面授权他人参加会议并提供明确态度的书面意见。如果以书面形式征求意见，业主必须及时反馈并明确其立场，并签署书面材料。

（二）预先征求意见并建立协商机制

社区居民委员会、业主委员会等组织应当引导相关业主在申请安装电梯前进行民主协商。通过搭建沟通平台，引导相关业主通过友好协商、优化方案、合理补偿等方式妥善解决利益平衡问题。在申请加装电梯前，当地社区居委会必须在拟安装电梯的住宅楼的单元走廊入口处、社区公告栏和其他显著位置公示电梯安装的初步方案、业主的决定和其他必要材料。在公示期间，如有业主以书面形式提出异议，社区居委会应立即接受异议并组织协商。相关政府部门和居民委员会可以通过协调会议或听证会组织调解，听取相关当事人的想法意见。

（三）为受到不利影响的某些业主建立补偿机制。

安装电梯可能会对居住在较低楼层的业主产生一定的不利影响，而居住在较低楼层的业主不使用或很少使用电梯。因此，在筹集资金安装电梯时，一楼住户可以无需支付，二楼住户无需支付或支付较少的费用。在分摊电梯运行和维护费用时，不使用电梯的业主通常不需要承担维护和运营费用，这更加公平合理。如果未来电梯的安装和使用确实对低层业主造成了一定不利影响，其他业主可以考虑给予这些业主适当的经济补偿。具体金额应由各方协商确定。在实践中，这种做法已被许多地方性的规范监管文件所采纳，并取得了良好的社会效果。

（四）尽量尝试使用调解解决与加装电梯有关的纠纷。

安装电梯引起的纠纷本质上是行使物权利过程中产生的利益纠纷。地方政府部门或基层组织应在过程中设法调解。例如，可以通过政府补贴减少业主的资本投入，引导受益的业主向合法权益受到损害的业主提供一定的经济补偿，努力提前消除社会冲突，减少因电梯建设过程或其后续使用而产生的纠纷。若是提起诉讼，受理案件的法院也应首先尝试调解。如有必要，可以请当地基层组织与调解组织合作，做好说服工作。

律师在既有住宅楼加装电梯过程中可以发挥较大的作用，如为业主提供安装电梯的政策咨询、起草相关协议与申请材料、审核合同、代理申请、参与调解或代理诉讼等法律服务。

 律师可以在现有住宅楼的电梯安装过程中发挥重要作用，如为业主提供安装电梯的政策建议，起草相关协议和申请材料，审查合同，代替申请，参与调解或代理诉讼，以及其他法律服务。