在小区生活中，电梯里滚动的广告、停车场收取的费用、快递柜入驻的场地租金…… 这些看似平常的场景，背后都涉及业主共有部分的收益分配问题。许多业主对这些收入的去向一知半解，甚至从未关注过。事实上，这些收益的分配有明确的法律规定，直接关系到每位业主的切身利益。本文将结合《民法典》等相关法律条文，详细解析物业公司利用业主共有部分产生的收入该如何分配。

一、法律明确：扣除合理成本后归业主共有

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条清晰规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 这一条款从法律层面明确了业主共有部分收益的归属，为解决此类纠纷提供了根本依据。

从物权角度来看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区的电梯、楼道、公共场地、停车场、外墙、屋顶等都属于业主共有部分，利用这些部分产生的收入，本质上是对共有物权的收益，理应归全体业主所有。

例如，某小区物业公司将小区入口处的公共区域出租给一家奶茶店，每月收取租金 8000 元。扣除场地维护、水电费等合理成本 2000 元后，剩余的 6000 元就属于全体业主共有，物业公司不能擅自占有或支配。

二、常见的共有部分收入类型

业主共有部分产生的收入形式多样，日常生活中常见的有以下几类：

（一）广告收入

这是最常见的共有部分收入之一，包括电梯内的视频广告、海报广告，小区入口的道闸广告，单元楼门口的灯箱广告，以及小区内的灯杆广告、围挡广告等。这些广告的投放需要占用业主的共有空间，广告商支付的费用自然属于共有收益。

比如，某小区每部电梯内都有一块广告位，物业公司与广告公司签订合同，每部电梯每月收取广告费用 500 元，小区共有 10 部电梯，每月广告收入共计 5000 元。在扣除广告安装、维护等成本后，剩余部分应归业主共有。

（二）停车费收入

小区内规划的公共停车位（包括地面停车位和地下人防车位等）属于业主共有，物业公司收取的停车费（包括固定车位租金和临时停车费）在扣除管理成本后，剩余部分为共有收入。

例如，某小区有 100 个公共地面停车位，每个车位每月收取租金 300 元，每月临时停车费收入约 5000 元，停车费月总收入为 35000 元。扣除停车场管理人员工资、道闸维护、车位划线等成本 10000 元后，剩余的 25000 元属于业主共有。

（三）场地租赁收入

将小区内的公共场地、房屋等出租产生的收入，也属于共有收益。比如，将闲置的物业管理用房出租给培训机构，将小区内的空地出租给商家举办临时促销活动，将屋顶出租给通信公司安装信号基站等。

某小区将 20 平方米的闲置物业用房出租给一家家政公司，每月租金 2000 元，扣除房屋简单修缮费用 200 元后，每月 1800 元的收益应归业主共有。

（四）其他经营收入

除上述类型外，还有一些其他利用共有部分产生的收入，如小区内设置的自动售货机、充电桩、快递柜等设备的场地使用费，以及废品回收承包费、小区公共区域的 Wi-Fi 租赁费等。

例如，某快递公司在小区内设置了 3 个快递柜，每个快递柜每月向物业公司支付场地使用费 500 元，每月共计 1500 元。扣除设备日常检查维护成本 100 元后，剩余的 1400 元属于业主共有。

三、“合理成本” 的界定标准

既然法律规定收入需扣除合理成本后归业主共有，那么哪些成本属于 “合理成本” 呢？一般来说，合理成本是指与共有部分经营活动直接相关的必要支出，主要包括以下几类：

（一）直接运营成本

为维持共有部分经营活动正常进行而产生的直接费用，如广告设施的安装费、维修费、电费；停车场的道闸系统维护费、管理人员工资；租赁场地的维修费、水电费等。

例如，物业公司为电梯广告更换损坏的灯箱，花费维修费 300 元，这笔费用属于与广告经营直接相关的合理成本，可以从广告收入中扣除。

（二）管理成本

物业公司为管理共有部分经营活动而产生的必要费用，如招商洽谈的差旅费、合同起草的律师费（小额合同一般不涉及）、收入核算的财务费用等。但需要注意的是，物业公司的日常办公费用、人员工资等常规运营成本，不属于共有部分经营的合理成本，不能从中扣除。

某物业公司为出租小区公共场地，派员工与商家洽谈，产生差旅费 500 元，这笔费用属于合理的管理成本，可从场地租赁收入中扣除。

（三）税费成本

经营共有部分产生的收入，可能需要缴纳相关税费，如增值税、房产税等，这些税费也属于合理成本的范畴。

例如，小区停车费收入每月需缴纳增值税及附加税费 2000 元，这笔税费可从停车费总收入中扣除。

业主对物业公司扣除的成本有异议时，有权要求物业公司提供详细的成本清单和相关票据，物业公司有义务予以说明和公示。如果发现物业公司虚增成本、扣除不合理费用，业主可以通过法律途径要求其返还。

四、共有收入的分配方式

共有部分收入在扣除合理成本后，具体该如何分配给业主呢？主要有以下两种方式：

（一）按约定分配

《民法典》第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定。” 如果小区的业主管理规约、业主大会决议或者物业服务合同中，对共有部分收入的分配有明确约定，那么就应当按照约定执行。

常见的约定分配方式有：将收入全部用于补充专项维修资金；按一定比例分别用于补充专项维修资金和向业主分红；将收入用于小区公共设施的改善、增设（如添置健身器材、改造绿化）等。

例如，某小区业主大会决议规定，共有部分收入在扣除成本后，70% 用于补充专项维修资金，30% 按照业主专有部分面积比例向业主发放。那么在分配时，就应严格按照这一比例执行。

（二）按专有部分面积比例分配

如果没有约定或者约定不明确，根据《民法典》第二百八十三条，“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”。这是法定的分配方式，体现了公平原则，即业主对共有部分的权利份额与其专有部分面积成正比。

例如，某小区共有业主 100 户，总建筑面积 10000 平方米，共有部分收入扣除成本后剩余 10 万元。业主 A 的房屋面积为 100 平方米，占小区总建筑面积的 1%，那么业主 A 可分得 100000×1%=1000 元。

五、共有收入的管理与监督

（一）收入的管理主体

在业主大会成立前，物业公司通常负责共有部分收入的代收和管理，但应当单独列账，与物业公司的其他收入区分开来，不得混同。业主大会成立后，业主大会可以决定由业主委员会自行管理共有收入，也可以继续委托物业公司管理，但需签订书面协议，明确管理方式、费用标准等。

（二）业主的监督权与知情权

业主对共有部分收入享有知情权和监督权。物业公司或业主委员会应当定期（一般为每季度或每半年）将共有部分收入的收支情况在小区显著位置公示，内容包括收入总额、成本明细、净收入、分配方式及结果等，接受业主监督。

业主对公示内容有疑问的，有权查阅相关的会计账簿、合同、票据等资料，物业公司或业主委员会应当予以配合，不得拒绝。例如，业主发现本月广告收入公示金额与实际情况不符，可要求物业公司提供与广告公司签订的合同及收款凭证进行核对。

（三）违规处理途径

如果物业公司侵占、挪用共有部分收入，或者不按规定公示收支情况，业主可以通过以下途径维权：

1.协商解决：业主可通过业主委员会与物业公司沟通协商，要求其纠正错误行为，返还侵占的收入。

2.向主管部门投诉：向当地房地产行政主管部门（如住建局物业科）投诉，主管部门会责令物业公司整改。

3.法律诉讼：通过向法院提起诉讼，要求物业公司返还共有收入，并赔偿损失。

物业公司利用业主共有部分产生的收入分配，是业主行使共有权的重要体现。每位业主都应关注这部分收益的去向，积极参与小区管理，监督物业公司的行为。只有明确法律规定、规范分配流程、加强监督管理，才能确保共有部分收入真正惠及全体业主，维护业主的合法权益，促进小区的和谐稳定发展。如果在实际生活中遇到相关纠纷，建议咨询专业法律人士，通过合法途径解决。