在房地产租赁和交易市场中，中介扮演着重要角色，为房东和租客或买家搭建起沟通的桥梁。然而，有时会出现房东没有和中介签订委托协议，但中介却参与了相关合同签订的情况。这种情形下，合同的生效与否成为一个关键问题，涉及到各方的权益。本文将依据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，深入剖析房东未与中介签订委托协议时合同的效力问题。

委托协议的法律意义

委托协议在房东与中介的关系中具有核心地位。根据《民法典》第九百一十九条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在房屋租赁或买卖场景中，若房东与中介签订委托协议，中介便获得了房东的授权，得以在约定范围内处理房屋相关事务，如寻找租客或买家、协商租赁或买卖条款、签订合同等。委托协议明确了双方的权利义务，是中介行为合法性的重要依据。例如，协议中会约定中介的服务期限、服务内容、佣金支付方式，以及中介在处理房屋事务时应遵循的规则等。有了委托协议，房东和中介之间的关系受到法律保护，中介基于授权实施的行为所产生的法律后果，通常由房东承担。

无委托协议时合同效力的一般情况

一般而言，如果房东没有和中介签订委托协议，中介以房东名义与他人签订的合同，效力存在不确定性。从法律层面看，合同的签订需基于双方真实意思表示且具有合法授权。中介在无委托协议的情况下，缺乏代表房东签订合同的合法授权，其签订合同的行为可能不被法律认可。例如，中介在未获房东授权时，擅自与租客签订房屋租赁合同，房东有权对该合同不予认可，因为房东并未作出与租客签订合同的真实意思表示，且中介无权代理房东进行此项行为。在此情形下，合同对房东通常不产生约束力，租客可能面临合同无法履行、权益受损等风险。

几种特殊情形下合同效力的判定

1. 中介构成表见代理

虽然房东没有和中介签订委托协议，但如果中介的行为构成表见代理，合同可能对房东产生效力。依据《民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。在房屋交易场景中，若存在一些客观情形使相对人（租客或买家）有理由相信中介有代理权，即便没有委托协议，合同也可能有效。比如，中介长期以房东名义对外出租房屋，且之前的租赁合同均正常履行，租客基于过往经验和中介的行为表现，有合理理由相信中介有权签订此次租赁合同。或者中介持有房东的相关房屋文件，如房产证复印件、钥匙等，使租客认为中介得到了房东授权，这些情况都可能构成表见代理。一旦构成表见代理，房东需承担合同责任，但房东在承担责任后，有权向中介追偿因中介行为给自己造成的损失。

2. 房东事后追认

若房东在知晓中介以其名义签订合同后，对中介的行为予以追认，合同同样可以生效。追认是指房东以明示或默示的方式，表明认可中介签订合同的行为。明示追认可以通过书面声明、口头明确表示等方式，告知合同相对方（租客或买家）其认可合同效力。默示追认则体现在房东的行为中，比如房东收取了租客依据合同支付的租金，或配合租客办理入住等手续，这些行为可视为房东对中介签订合同行为的追认。一旦房东追认，合同自始有效，对房东和合同相对方均具有法律约束力，各方需按照合同约定履行义务。

3. 房东与租客直接签订合同

如果在整个过程中，房东与租客直接签订了租赁合同或买卖合同，即便中介参与其中但未与房东签订委托协议，只要该合同符合合同生效的一般要件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同就是有效的。此时，中介的角色可能仅为信息提供者或协助办理手续者，其与房东之间是否存在委托协议，不影响房东与租客之间合同的效力。例如，房东经中介介绍认识租客后，双方直接就房屋租赁事宜进行协商并签订合同，该合同效力不受房东与中介关系的影响。

实际案例分析

案例一：中介无授权擅自签约，合同无效

小王通过某中介公司寻找房源，中介公司向其推荐了一套房屋，并声称已得到房东李先生的授权，可以代签租赁合同。小王在未核实授权情况时，便与中介签订了租赁合同，并支付了押金和首月租金。然而，房东李先生得知此事后，明确表示从未与该中介公司签订委托协议，也未授权其代签合同。在此案例中，由于中介公司没有获得房东李先生的授权，擅自以李先生名义与小王签订合同，该合同对李先生不产生法律效力。小王的权益受到损害，他可以要求中介公司退还已支付的押金和租金，并承担因其欺诈行为给小王造成的损失，如寻找其他房源产生的额外费用等。

案例二：构成表见代理，合同有效

赵女士长期通过某中介公司出租自己的房屋，每次签订租赁合同均由中介公司代劳，赵女士与中介公司虽未签订书面委托协议，但一直保持着这样的合作模式。此次，中介公司在未与赵女士沟通的情况下，又与新租客张先生签订了租赁合同。张先生在与中介公司签订合同时，知晓该中介公司长期为赵女士出租房屋，且看到中介公司持有房屋钥匙和赵女士的房产证复印件，便有理由相信中介公司有代理权。赵女士得知后，虽对中介公司擅自签约的行为不满，但因构成表见代理，合同对赵女士具有法律效力。赵女士需按照合同约定履行义务，如交付房屋等，之后赵女士可就中介公司擅自签约给其造成的损失向中介公司追偿。

案例三：房东追认，合同生效

孙先生欲出售自己的房屋，经朋友介绍认识了中介小陈。小陈在未与孙先生签订委托协议的情况下，积极为其寻找买家，并与买家周先生签订了房屋买卖合同。合同签订后，小陈告知孙先生此事，孙先生考虑到房屋价格较为满意，便对小陈的行为予以追认，接受了周先生支付的定金。在此案例中，虽然起初中介小陈无委托协议擅自签订合同，但孙先生事后的追认使合同生效。孙先生和周先生需按照合同约定履行各自义务，如孙先生需协助办理房屋过户手续，周先生需支付剩余房款等。

给房东、中介和租客的建议

对于房东

1.若计划通过中介出租或出售房屋，务必签订书面委托协议。在协议中明确委托事项、委托期限、中介权限、佣金标准等关键内容，以规范中介行为，保障自身权益。

2.若发现中介在无委托协议情况下以自己名义签订合同，应及时表明态度。若不认可合同，要明确告知合同相对方，并保留相关证据，防止自身权益受损；若认为合同条款可接受，可选择追认，但最好以书面形式确认，避免后续纠纷。

对于中介

1.在开展房屋租赁或买卖中介业务时，务必与房东签订委托协议，明确授权范围。严格在授权范围内行事，不得超越权限签订合同，以免承担法律责任。

2.向租客或买家介绍房源时，应主动出示委托协议，证明自身代理权，增强交易对方的信任，避免因代理权问题引发合同效力争议。

对于租客或买家

1.在与中介签订涉及房东权益的合同前，务必核实中介是否有房东的授权。要求中介出示委托协议，并仔细查看协议内容，确认中介权限和合同条款是否相符。

2.若中介无法提供有效授权证明，应谨慎签订合同。可直接与房东沟通，确认房屋租赁或买卖事宜，避免因合同效力问题遭受损失。如已签订合同，发现中介无授权，应及时采取措施，如与中介协商退款，或根据情况寻求法律帮助。

房东没有和中介签订委托协议时，合同的生效与否不能一概而论，需根据具体情况，如是否构成表见代理、房东是否追认等因素综合判断。在房屋租赁和买卖交易中，各方应增强法律意识，规范操作流程，签订明确的委托协议或合同，以保障交易安全和自身合法权益。若在交易过程中遇到合同效力相关问题，建议及时咨询专业法律人士，通过合法途径解决纠纷。