房产是大多数家庭价值最大的财产，也是离婚财产分割争议最集中的部分。婚前购房、婚后共同还贷、父母出资购房等不同情形，分割规则各不相同。很多当事人不清楚其中的法律逻辑，导致在协商或诉讼中预期偏差。本文结合民法典及相关司法解释，讲解离婚房产分割的核心规则。

第一类情形，婚前一方全款购房，登记在购房方一人名下。依据《民法典》第一千零六十三条，一方的婚前财产属于个人财产。这套房产属于购房方个人财产，离婚时归购房方所有，另一方无权分割。但如果婚后双方共同出资装修，装修对应的增值或出资部分，另一方可以主张相应补偿。

第二类情形，婚前一方付首付购房，登记在自己名下，婚后夫妻共同还贷。这是最常见的情形。房产本身属于婚前购房一方，但婚后共同还贷的部分及其对应的房产增值，属于夫妻共同财产。离婚时，房产归登记方所有，由登记方向另一方补偿共同还贷及其增值部分的一半。补偿金额计算，需要结合共同还贷总额、房产市场增值情况综合核算，这也是实务中计算争议较多的点。

第三类情形，婚后双方共同出资购房，无论登记在谁名下，一般都属于夫妻共同财产。除非有证据证明购房资金全部来自一方婚前个人财产，且双方约定归个人所有。婚后购房，即使登记在一方名下，另一方可以主张分割。

父母出资购房，是另一个高发争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，即婚后所得属于夫妻共同财产。

简单理解：婚前父母出资买房，一般视为对自己子女一方的赠与，房子归出资方子女个人；婚后父母出资买房，没有明确约定的，一般认定为对夫妻双方的赠与，属于共同财产。所以，婚后父母出资给子女买房，如果不作书面约定，离婚时会被认定为夫妻共同财产分割。这提醒父母，大额出资购房，应当以书面协议明确出资性质是赠与还是借款，赠与给一方还是双方。

离婚房产分割还涉及按揭未还清、房产证尚未办出等复杂情形。按揭未还清的房子，可以约定由一方继续还贷并补偿另一方，或者出售房产分割房款。涉及经济适用房、限价房等特殊性质房产，还要结合政策规定处理。

房产分割的核心，是查明出资来源、登记情况、还贷情况。发生争议时，应当收集购房合同、付款凭证、还贷流水、产权登记信息等证据。涉及出资性质争议，证据尤为关键。建议在涉及重大房产利益分割时，咨询专业婚姻家事律师，准确评估房产性质，依法主张权益。