在农村土地流转实践中，“以租代征”“长期出租耕地用于非农建设”等非法出租行为时有发生，不少农户、村集体负责人甚至企业主存在“出租自己的地不犯法”“交点罚款就行”的错误认知。事实上，我国《刑法》虽未单独设立“非法出租土地罪”，但非法出租土地的行为若达到法定情节，将直接构成非法转让、倒卖土地使用权罪，面临有期徒刑、罚金等刑事处罚。2025年以来，最高人民检察院、最高人民法院进一步明确了该罪名的司法适用标准，对非法出租土地的打击力度显著加大。本文结合《刑法》及相关司法解释，系统解析非法出租土地的定罪逻辑、量刑梯度及风险防控要点，为土地使用权人、基层管理者提供权威法律指引。

一、核心认知：非法出租土地为何按“非法转让罪”定罪？

很多人疑惑：“出租”是临时使用权让渡，“转让”是永久性权利转移，为何非法出租会构成“非法转让罪”？这一判定源于法律对“非法转让”的广义界定，核心是把握行为本质而非形式。

（一）法律依据：“非法转让”涵盖长期非法出租

《中华人民共和国刑法》第二百二十八条明确规定，“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的”构成犯罪。最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》进一步明确，“非法转让”不仅包括永久性买卖，还涵盖“以租赁形式将使用权长期非法转让”的情形。国土资源部《查处土地违法行为立案标准》更直接将“农民集体所有的土地使用权违法出让、转让或者出租用于非农业建设”界定为“非法转让类”违法行为。

2024年最高人民检察院发布的典型案例中，某村主任将50余亩集体耕地以70年租期出租用于建设拌合站，法院最终以非法转让土地使用权罪定罪量刑。判决理由明确：70年租期远超《民法典》规定的耕地承包期30年，实质是通过租赁形式实现土地使用权的长期处分，与转让土地使用权的社会危害并无本质区别。

（二）定罪关键：满足“三个核心要件”

非法出租土地构成非法转让、倒卖土地使用权罪，需同时满足以下三个要件，缺一不可：

- 主观要件：以牟利为目的。需存在通过出租土地获取非法收益的故意，如收取高额租金、变相收取“转让费”等。村集体负责人为集体谋取非法收益出租土地的，也符合该要件；

- 客观要件：违反土地管理法规。核心是违反《土地管理法》关于土地用途管制的规定，如将耕地、基本农田出租用于建房、建厂等非农建设，或未取得批准手续出租国有划拨土地；

- 情节要件：达到“情节严重”标准。这是区分行政违法与刑事犯罪的关键，需满足面积、获利金额等法定标准，具体见下文量刑梯度解析。

二、量刑梯度：“情节严重”与“情节特别严重”的处罚标准

非法出租土地的量刑核心是区分“情节严重”与“情节特别严重”两个层级，具体标准依据最高人民法院司法解释及2025年最新司法实践确定，不同情节对应不同的刑罚梯度。

（一）情节严重：处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

根据最高人民法院司法解释第一条，非法出租土地具备下列情形之一的，认定为“情节严重”，适用第一档量刑：

1. 面积标准：出租基本农田5亩以上；或出租基本农田以外的耕地10亩以上；或出租其他土地20亩以上。这是最常见的定罪标准，2025年某案例中，某企业出租12亩耕地用于建设物流仓库，因达到“耕地10亩以上”标准被定罪；

2. 获利标准：非法获利50万元以上。即使出租面积未达标，但获利金额达到该标准，仍可定罪。如某村集体出租8亩耕地给加工厂，收取租金及“进场费”共计60万元，因获利超标被追究刑责；

3. 情节标准：出租土地接近上述面积标准，且具有曾因非法转让土地受过行政处罚、造成耕地大量毁坏等恶劣情节。例如，某农户曾因出租3亩耕地被罚款，后再次出租6亩耕地用于建房，虽总面积未达10亩，但因有前科被认定为“情节严重”。

此档位的罚金标准通常为“非法转让土地使用权价额的5%以上20%以下”，若无法核定价额则处2万元以上20万元以下罚金。

（二）情节特别严重：处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金

根据司法解释第二条，具备下列情形之一的，认定为“情节特别严重”，适用第二档重刑：

1. 面积标准翻倍：出租基本农田10亩以上；或出租基本农田以外的耕地20亩以上；或出租其他土地40亩以上。2025年某重大案例中，某房地产公司通过村集体出租50亩耕地用于建设商品房，因面积远超标准被判处5年有期徒刑；

2. 获利标准翻倍：非法获利100万元以上。某工业园区企业长期出租闲置厂房用地（国有划拨土地），累计获利150万元，被认定为“情节特别严重”；

3. 后果特别严重：出租土地接近上述面积标准，且造成基本农田严重毁坏、引发群体性事件等恶劣后果。如某村主任出租18亩耕地用于堆放建筑垃圾，导致耕地完全丧失种植能力，被认定为“情节特别严重”。

此档位的罚金标准为“非法转让土地使用权价额的5%以上20%以下”，且必须并处罚金，不能单处。

（三）单位犯罪：双罚制，负责人与单位同担责

若非法出租土地的主体是公司、企业、事业单位等单位，将适用“双罚制”。根据《刑法》第二百三十一条规定，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照个人犯罪的量刑标准处罚。

典型案例：某农业公司为牟利，将25亩承包耕地出租给建材厂用于生产，非法获利120万元。法院判决公司罚金50万元，直接负责的总经理被判处3年有期徒刑，分管土地的副总经理被判处2年有期徒刑缓刑3年。

二、关键辨析：哪些出租行为不构成犯罪？

并非所有出租土地的行为都涉嫌犯罪，实践中需区分“合法出租”“行政违法”与“刑事犯罪”的界限，避免过度恐慌。以下三类出租行为不构成非法转让、倒卖土地使用权罪：

（一）合法出租：符合用途管制与审批要求

在符合土地利用总体规划、取得合法手续的前提下，土地使用权人可依法出租土地，主要包括：农村承包户将耕地出租给他人耕种（不改变农业用途）；企业将合法取得的国有出让土地出租给其他企业用于合规生产；村集体将集体建设用地按规定出租用于乡村产业发展。这类出租因符合法律规定，完全合法。

（二）行政违法：未达刑事立案标准

出租行为违反土地管理法规，但未达到“情节严重”标准的，仅构成行政违法，面临没收违法所得、罚款等处罚，不追究刑事责任。例如，出租3亩耕地用于非农建设，因面积未达10亩，由自然资源部门没收租金并处罚款；出租国有划拨土地未补缴出让金的，责令补缴并罚款。

（三）临时租赁：短期用于非农建设且获批准

因重点工程、应急救灾等公共利益需要，经县级以上政府批准临时租赁土地用于非农建设，且租赁期限不超过2年的，不构成犯罪。但租赁期满后需恢复土地原状，逾期未恢复的将转为行政违法。

三、典型案例：2025年非法出租土地定罪量刑实例

通过2025年最新司法案例，可更直观把握非法出租土地的量刑逻辑，以下三个案例涵盖不同主体、不同情节：

案例主体

非法出租行为

定罪关键情节

量刑结果

村集体负责人（某村主任）

将50亩集体耕地出租给建设公司，租期70年，用于建设拌合站及生活用房

耕地面积50亩（远超10亩标准），租期远超法定年限，造成耕地流失

有期徒刑3年，罚金20万元；没收违法所得80万元

个体工商户（某加工厂老板）

从农户手中转租8亩耕地，改造为厂房出租，非法获利65万元

获利金额达65万元（超50万元标准），改变耕地用途

有期徒刑1年缓刑2年，罚金8万元；没收违法所得65万元

某农业开发公司

将30亩承包的基本农田出租给房地产公司用于堆放建材，造成部分农田毁坏

基本农田30亩（超10亩“情节特别严重”标准），造成农田毁坏

公司罚金100万元；总经理有期徒刑5年，罚金30万元

四、风险防控：避免非法出租的四大核心措施

无论是农户、村集体还是企业，在土地出租过程中需坚守“用途合规、手续齐全、界限清晰”原则，重点做好以下防控措施：

（一）明确土地用途：坚守“农地农用”底线

耕地、基本农田的出租必须严格遵循“农地农用”原则，不得出租用于建房、建厂、堆放杂物等非农建设。村集体在对外出租土地前，需先核查土地利用总体规划，明确土地性质；农户出租承包地时，应在租赁合同中明确约定“仅用于农业生产”，发现承租人改变用途的及时制止并解除合同。

（二）规范审批手续：特殊出租先办批准

以下两类出租行为需提前办理审批手续：一是出租集体建设用地用于非农建设的，需经村民会议三分之二以上成员同意，并报乡镇政府批准；二是出租国有划拨土地的，需经自然资源部门批准并补缴土地出让金。未办理审批手续的，不得对外出租。

（三）签订合规合同：明确权利义务与租期

租赁合同需采用书面形式，明确出租面积、用途、租期、租金支付方式及违约责任。特别注意：耕地出租租期不得超过承包期的剩余年限（通常不超过30年），避免因“长期出租”被认定为非法转让；租金需按市场公允价格收取，避免通过“阴阳合同”隐匿非法获利。

（四）主动风险自查：及时纠正违法苗头

村集体、企业应定期对土地出租情况开展自查，重点核查租期是否过长、用途是否合规、获利是否合法。若发现已存在轻微违法情形（如出租2亩耕地用于非农建设），应立即终止租赁合同、恢复土地原状，并主动向自然资源部门报告，争取从轻或免予行政处罚。

五、常见误区澄清：关于非法出租量刑的4个关键认知

误区1：出租集体土地是集体决策，个人不用担责？

错误。集体决策不能免除个人责任，村集体负责人、直接经办人员若主导或参与非法出租土地，需以直接负责的主管人员身份承担刑事责任。2025年某案例中，某村通过村民代表会议同意出租耕地，村主任仍因“直接负责”被判处有期徒刑。

误区2：租金用于集体公益，就不构成犯罪？

错误。“以牟利为目的”包括为集体谋取非法利益，即使租金用于村道修建、老人补贴等公益用途，只要符合定罪要件，仍构成犯罪。某村主任将出租耕地的租金用于建设村小学，因面积超标仍被定罪，仅在量刑时酌情从轻。

误区3：短期出租耕地用于非农建设没事？

错误。只要出租用于非农建设，无论租期长短，达到面积或获利标准即构成犯罪。某农户出租10亩耕地给他人临时堆放建材，租期仅6个月，因面积达标仍被认定为犯罪。

误区4：补缴罚款后就可以免除刑事处罚？

错误。行政处罚与刑事处罚是不同性质的责任，补缴罚款、没收违法所得仅能作为量刑时的从轻情节，不能免除刑事责任。某企业非法出租土地后主动缴纳罚款20万元，但因获利超100万元，仍被判处有期徒刑。

六、结语

非法出租土地的量刑问题，核心是把握“行为本质是否构成非法转让”“情节是否达到刑事标准”两个关键。2025年司法实践进一步明确：无论是个人、村集体还是企业，只要以牟利为目的非法出租土地用于非农建设，且达到面积或获利标准，就将以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪量刑，最高可处7年有期徒刑。

土地是生存之本、发展之基，严守土地用途管制红线是每个公民、组织的法定义务。对农户而言，要坚守“农地农用”底线；对村集体负责人而言，要杜绝“以租代征”的短视行为；对企业而言，要合法合规使用土地。若在土地出租过程中遇到法律困惑，建议及时咨询自然资源部门或专业律师，避免因认知误区触碰刑事法律红线。