在商品房交易中，“债务纠纷” 是购房者最担心的风险之一。从房屋被抵押、查封到原房主隐瞒债务导致房屋被债权人追索，这些问题可能让购房者陷入 “钱房两空” 的困境。本文将系统梳理买房时常见的债务纠纷类型，结合法律规定与实操案例，详解预防措施与维权路径，帮助购房者规避风险、减少损失。

一、买房时常见的债务纠纷类型

（一）房屋本身存在的债务负担

1.抵押未解除

原房主（或开发商）将房屋抵押给银行、小额贷款公司等债权人，未还清债务前未办理解押手续，却将房屋出售给购房者。例如，张某向银行贷款 50 万元购买房屋，以该房屋做抵押，后将房屋转卖给李某，未告知抵押事实，李某支付全款后才发现房屋被银行申请查封。

根据《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应及时通知抵押权人。若原房主未通知抵押权人或购房者，转让行为虽不必然无效，但抵押权人仍可就房屋优先受偿，购房者可能面临房屋被拍卖的风险。

2.查封或预查封

房屋因原房主涉及其他债务纠纷（如欠薪、借贷违约）被法院查封，或因开发商未缴齐土地出让金被政府部门限制交易。例如，某开发商因拖欠工程款被施工方起诉，法院依法查封其名下多套待售房屋，购房者在不知情的情况下购买了被查封房屋，无法办理过户。

（二）原房主的外部债务牵连房屋

1.“一房二卖” 引发的债务纠纷

原房主将房屋先后出售给两名购房者，收取两笔房款后卷款失联，导致两名购房者就房屋归属产生争议。此时，已办理过户登记的购房者通常优先取得房屋所有权，未过户的购房者只能向原房主追讨房款，但若原房主无偿还能力，可能面临损失。

2.继承或共有债务纠纷

房屋为共有财产（如夫妻共有、家族共有），部分共有人在未取得其他共有人同意的情况下擅自出售房屋，其他共有人以 “无权处分” 为由主张合同无效，或要求分得售房款，引发纠纷。例如，王某与妻子共有一套房屋，王某瞒着妻子将房屋出售给赵某，妻子得知后起诉要求确认合同无效。

二、债务纠纷的预防措施：事前核查是关键

（一）全面查询房屋权属与债务信息

1.不动产登记中心查档

购房前必须到房屋所在地的不动产登记中心查询 “不动产权属证明”，明确房屋是否存在抵押、查封、异议登记等情况。查档内容包括：

房屋所有权人是否为出卖人；

抵押登记信息（抵押权人、抵押金额、抵押期限）；

查封信息（查封法院、查封文号、查封期限）。

例如，购房者李某在查档时发现房屋已被抵押给某小贷公司，随即要求原房主先办理解押，否则放弃交易，成功规避风险。

2.核查原房主债务情况

通过 “中国执行信息公开网” 查询原房主是否为失信被执行人，或有无未结诉讼。若原房主存在多起债务纠纷，需警惕其出售房屋是为转移财产。对开发商而言，可查询其是否有土地抵押、工程款纠纷等行政处罚或诉讼记录。

（二）签订严谨的购房合同

1.明确债务披露与承诺条款

在合同中要求卖方承诺：“案涉房屋无抵押、查封等权利限制，卖方对房屋享有完整处分权；若存在未披露的债务导致房屋被追索，卖方应退还全款并赔偿买方损失（包括律师费、诉讼费等）。”

2.约定资金监管与付款节点

采用第三方资金监管（如银行监管账户），约定 “过户完成且确认无权利瑕疵后，监管资金才支付给卖方”。避免直接将房款打入卖方个人账户，防止其挪用资金偿还其他债务。例如，赵某购买房屋时，将首付款存入监管账户，待办理完过户且查档确认无查封后，才通知银行放款给卖方。

3.设定违约责任与解约条款

约定 “若房屋因卖方债务被查封或无法过户，买方有权解除合同，卖方应按总房款 20% 支付违约金”，通过高额违约金倒逼卖方诚信履约。

三、出现债务纠纷后的解决途径

（一）协商与调解：快速化解争议

1.与卖方协商解决

若纠纷因卖方隐瞒抵押、查封等情况引发，可要求卖方：

限期解除抵押（如自筹资金或用购房款偿还债务）；

协调债权人撤诉解封；

退还房款并赔偿损失（如已支付的中介费、贷款利息）。

例如，购房者发现房屋有抵押后，与卖方协商用首付款偿还抵押债务，办理解押后再继续交易，双方签订补充协议明确操作流程与责任。

2.第三方调解

若协商无果，可申请当地房地产纠纷调解委员会或人民调解委员会介入，由专业调解员促成和解。调解达成的协议可申请法院司法确认，具备强制执行力。

（二）法律维权：诉讼与执行异议

1.起诉要求解除合同并赔偿

若卖方存在欺诈（如故意隐瞒抵押、查封）或根本违约（如房屋被拍卖导致无法过户），购房者可依据《民法典》第五百六十三条起诉，请求：

解除购房合同；

退还已付房款及利息；

赔偿违约金（按合同约定或实际损失计算）。

案例：张某购买房屋后发现被查封，起诉卖方欺诈，法院判决解除合同，卖方退还房款 150 万元并赔偿利息及律师费 8 万元。

2.提出执行异议

若房屋在交易过程中被法院查封，购房者可依据《民事诉讼法》第二百三十四条提出执行异议，主张对房屋的权利足以排除执行，需满足以下条件（根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条）：

在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；

在查封前已合法占有房屋（如已入住）；

已支付部分或全部房款，或按合同约定支付并将剩余款项交付执行；

非因购房者自身原因未办理过户（如卖方拖延、政策原因）。

例如，李某在查封前已签订合同、支付全款并装修入住，但因卖方未缴清税费导致未过户，法院支持其执行异议，房屋未被拍卖。

3.主张善意取得

若购房者符合 “善意取得” 条件（不知房屋有债务纠纷、支付合理价款、已办理过户），可取得房屋所有权，原房主的债权人不得追索。例如，王某通过正规中介购买房屋，查档时未发现抵押（因系统延迟未显示），支付市场价并过户，后原房主的抵押权人主张权利，法院认定王某构成善意取得，房屋归其所有。

（三）极端情况的应对：刑事报案与破产申报

1.涉嫌诈骗的刑事报案

若卖方明知房屋有巨额债务仍出售，收取房款后逃匿，可能构成诈骗罪。购房者可向公安机关报案，若立案侦查，可通过刑事追赃程序追回房款。例如，赵某虚构 “无抵押” 房屋出售，收取 3 名购房者房款共 500 万元后失联，警方以诈骗罪立案，冻结其资产并返还部分房款。

2.开发商破产时的债权申报

若购买的是期房，开发商因债务问题破产，购房者需在规定时间内向破产管理人申报债权，主张已付房款优先受偿（根据《企业破产法》，消费者购房债权优先于普通债权）。例如，某开发商破产，购房者申报已付首付 100 万元，破产管理人确认其债权后，在破产财产分配中优先获得清偿。

四、维权注意事项与证据留存

3.及时行动，避免错过时效

执行异议需在收到查封通知后 15 日内提出；

诉讼时效为 3 年（自知道或应当知道权利受损之日起算）；

破产债权申报通常在法院公告后 30-3 个月内。

4.完整留存证据链

关键证据包括：

购房合同、付款凭证（转账记录、收据、资金监管协议）；

房屋查档证明、权属登记信息；

与卖方的沟通记录（短信、微信、邮件）；

房屋占有证据（装修合同、物业费缴纳记录、入住照片）。

5.警惕 “以房抵债” 陷阱

若房屋是 “以房抵债” 所得（如债权人接受债务人房屋抵偿债务），需额外核实原债务的合法性、房屋权属是否清晰，避免因原债务无效或房屋有其他纠纷导致损失。

买房遇到债务纠纷，核心在于 “预防为主，维权及时”。购房前务必通过正规渠道查档，签订严谨合同；出现纠纷后，根据债务类型选择协商、诉讼或执行异议，同时注重证据留存与时效把控。对于重大纠纷（如房屋被查封、开发商破产），建议咨询专业律师制定维权方案，最大程度保障自身权益。记住：房屋交易的安全，始于每一次细致的核查与规范的操作。